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空き家を持つとかかる税金は？
計算方法と空き家の活用を提案
空き家所有でかかる税金
空き家でも建物を所有していると
基本的には建物と土地に対して
固定資産税と都市計画税がかかります。
建物と土地の評価額に対して
以下の税率がかかります。
| 固定資産税 | 評価額の1.4% |
| 都市計画税 | 評価額の0.3% |
－土地（2,000万円）
－建物（1,000万円）
を持っている場合・・・
・固定資産税
土地＝28万円(2,000万×0.014)
建物＝14万円(1,000万×0.014)
・都市計画税
土地＝6万円(2,000万×0.003)
建物＝3万円(1,000万×0.003)
合計：51万円
といった税金を年に1度納める必要があります。
空き家の軽減措置
ただし、空き家でも管理されていれば
住宅用地と判断され
土地の税率が軽減されます。
| 固定資産税 | 200平米まで→1/6に軽減 200平米超過分→1/3に軽減 |
| 都市計画税 | 200平米まで→1/3に軽減 200平米超過分→2/3に軽減 |
そのため先ほど例に挙げた
2,000万円の土地の税金が
以下のように安くなります。
（土地が200平米以下の例）
固定資産税：28万円→4万6千円
都市計画税：6万円→2万円
合計：34万円→6万6千円
ずいぶん安くなりましたね。
このように空き家でも
住宅用地と判定されると
土地の税金は優遇されます。
そのため更地にするよりも
空き家が建っておいたほうが
税金面でお得になります。
管理してない空き家は注意
ただし、空き家を管理せず
放置している場合は注意が必要です。
近年、日本では空き家の放置が
問題になっており空き家に関する
法律が厳しくなっています。
・倒壊の恐れがある
・衛生上有害になる
・著しく景観を損なっている
など、空き家が適切に管理さていないと
自治体に「特定空き家」と
判定されることがあります。
特定空き家になると
自治体に解体や修繕などの
改善指示を受けるだけでなく
固定資産税と都市計画税の
減税対象からも外れてしまいます。
さらに2023年12月の法律改正で
・建物の一部が破損・腐敗している
・外壁に色褪せがある
・動物や害虫が住み着いている
など、将来的に特定空き家になる
可能性がある建物が
「管理不全空き家」
と認定されるようになりました。
管理不全空き家になった場合も
特定空き家と同様に
減税の対象外になります。
また、法律改正に伴い
自治体の権限も強くなりました。
緊急な場合に事前の勧告をせずに
特定空き家の解体や修繕を
費用は持ち主負担で実行できる
ようになりました。
このように空き家を放置して
「特定空き家」や「管理不全空き家」
に指定されると
税率面で不利になり
自治体からもうるさく勧告を受けるので
空き家はしっかり管理しましょう。
売却や相続にも税金はかかる
軽減措置があるとはいえ
使わない空き家を持っていると
税金がかかるので売却や相続を
しようと考える人も多いです。
しかし、空き家を売る場合も
相続する場合も
税金は発生します。
控除額によって変わりますが
ざっくりと以下の税率がかかります。
・空き家を売る場合
譲渡所得税や住民税により
売却益に対して最大40%ほどの
税金がかかります。
もし売却して1,000万円の利益が出たら
最大で400万円ほど税金を
収める必要があります。
税率は土地・建物の所有期間によって
変わりますがこれだけの税金が
かかってしまう可能性があるのです。
・空き家を相続する場合
土地・建物の評価額から
控除額を超えた金額の
10～55％が相続税になります。
控除超過分が1,000万円の場合
累進課税で税率は10%になるので
100万円が相続税となります。
使わない空き家は有効活用
このように空き家を売ったり相続すると
税金がかかってしまいますし
手続きも複雑でかなり面倒くさいです。
だからといって空き家を持ち続けても
特定空き家にならないための管理費や
固定資産税など高い税金がかかり
すごくもったいないです。
使わない空き家や土地は
プロに相談して
有効活用するのがおすすめです。
例えば
・リフォームしてアパートにする
・解体してコインパーキングにする
・事業者に貸し出す
など、持つだけでお金のかかる空き家を
やり方次第で継続的な収入源に
変えることができます。
空き家を活用する場合と
しない場合の差を
参考程度に見てみましょう。
空き家の活用によって
生まれる年収差分
例えば
土地：2,000万円
建物：1,000万円
で、年200万円のアパート経営収益があると・・・
【空き家を活用する場合】
| 収入 | 200万円（アパート経営） |
| 税金 (土地・建物) | 23万6千円 |
| 年収支 | ＋176万4千円 |
【空き家を活用しない場合】
| 収入 | 0円 |
| 税金 (土地・建物) | 23万6千円 |
| 年収支 | －23万6千円 |
【空き家を活用しない場合】
（特定空き家・管理不全空き家）
| 収入 | 0円 |
| 税金 (土地・建物) | 51万円 |
| 年収支 | －51万円 |
空き家活用の有無による年収差額
- 通常の空き家の場合
→ 200万円 - 特定空き家・管理不全空き家の場合
→ 227万4千円
一例にはなりますが
空き家を活用をする・しないとで
1年でこれだけの差が生まれます。
これが10年経つと
2,000万円以上の差ができてしまいます。
家や良い車が買える金額ですし
空き家を有効活用をするかどうかで
今後の人生にも大きく影響してきますね。
空き家を活用していれば
特定空き家・管理不全空き家
になる心配がなく税率は軽減されますし
固定資産税や都市計画税は
経費として計上することができるので
空き家活用での収入に対する
所得税が減り、節税にもなります。
どんな空き家・土地にも
需要はある
こんな空き家や土地、誰もいらないだろうな・・・
たとえどんな田舎にある空き家や土地でも
・老後の生活を田舎で過ごしたい人
・田舎に別荘が欲しい人
・民泊を経営したい事業主
・太陽光発電に使いたい企業
など、誰かに必ず需要はあるのです。
あなたにとってはいらない家・土地でも
必要としている人の手に渡れば
目的や事業が達成できますし
それを手伝ったお礼として
あなたには収入が入り
お互いハッピーになります。
使わない空き家や土地を持ち続けて
無駄に税金を払い続けるよりも
多くの人が幸せになるように
空き家は有効活用しましょう。
タウンライフなら
無料相談ができる
空き家の有効活用については
残念ながら素人が1人で進めても
ほとんどうまくいきません。
しっかりプロからアドバイスをもらって
計画を立てて進めるべきですが
それをしてくれる企業は少ないです。
そんな中で
タウンライフは無料で空き家活用の相談が
できるためおすすめです。
タウンライフは
300社以上の空き家活用企業と
提携しています。
様々な活用プランを作成できるため
自分に一番、最適な空き家の活用方法を
見つけることができます。
「長期的に収益化したい」
「節税対策がしたい」
「1番高く空き家・土地を売りたい」
といった、ニーズに沿った形で
プランを提案してくれるので
相談時に要望は伝えておきましょう。
解体のシミュレーションや査定書など
資料も無料で作成してもらえるので
売却・相続を検討している人にも有益です。
どのような立地や広さでも
空き家や土地を持っていることは
あなたにとって大きな武器です。
プランの一括請求や相談は無料で
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【運営者】アロー